Главная | Автоюрист | Договор об ипотеке не подписан залогодателем

Регистрация ипотеки или залога недвижимости

Печать "Слабая сторона в обязательственных отношениях — это кредитор, и он должен быть защищен" Принятое в феврале этого года Постановление Пленума ВАС "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" коренным образом повернуло существовавшую ранее судебную практику. Пункт 13 постановления разъясняет, что в ситуации, когда кредитный договор с банком был изменен, а в договор залога изменения внесены не были, договор залога продолжает действовать. Банк может повысить процентную ставку по кредиту, но без внесения изменений в договор залога обеспечение будет покрывать лишь тот процент, который был предусмотрен в нем изначально.

Ранее региональные суды в случае расхождения условий кредитного договора с договором залога считали залог несостоявшимся, то есть он, по сути, "слетал". Соответствующие изменения были внесены и в договор об ипотеке, но залогодатель это допсоглашение не подписал. После того, как заемщик нарушил условия по уплате процентов, банк в августе предъявил ему требование о досрочном возврате кредита, а затем обратился в суд с требованием о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Страница не найдена

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с наличием задолженности ООО, но сочли обязательства залогодателя ЗАО прекратившимися в связи с изменением основного договора и отказали в обращении взыскания на предмет залога. Однако Президиум ВАС отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Удивительно, но факт! Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель банк, выдавший ипотечный кредит и залогодатель заемщик или созаемщики ипотечного кредита. Хотя, на мой взгляд, даже в такой ситуации не должен страдать залогодержатель, если конечно он не действует недобросовестно.

Он указал, что изменение срока основного обязательства не является новацией основного договора, поэтому основания для вывода о прекращении дополнительного обязательства в связи с новацией основного отсутствуют. ВАС обвиняется в попрании интересов беззащитных залогодателей, разрушении системы кредитования и ипотеки, лобби банковских интересов, в том, что своей юридической непродуманностью ставит под удар все три стороны кредитного договора" и наносит существенный вред экономике России.

Однако проблема в том, что сложившаяся единообразная позиция является, по нашему мнению, глубоко ошибочной, и она заслужила то, чтобы быть измененной. Дело в том, что у нас в стране очень долгое время доминировала идея о том, что залог — это такое дополнительное акцессорное правоотношение, которое настолько тесно связано с основным долгом, что при отсутствии основного договора залога быть не может, он сразу прекращается либо становится недействителен. Второе заблуждение заключалось в том, что все условия обеспеченного обязательства должны полностью повторяться в договоре залога и, если что-то поменялось в основном обязательстве, тут же надо бежать и изменять все в договоре залога.

Суды принимали эти идеи: С процентами была похожая ситуация. Допустим, увеличились проценты по договору кредита. Точно так же они поступали и в случае со сроком. Допустим, банк давал отсрочку должнику-заемщику. Залогодатель считал, что это уже другое обязательство с другим сроком исполнения, которое он не обеспечивал. Суды всегда поддерживали залогодателя. Залог — это обременение, которое "лежит" на имуществе. Особенно это касается ипотеки. Суть залога в том, что залогодатель обещает залогодержателю часть стоимости вещи. В том случае, если залогодержатель будет требовать с должника возврата долга и должник этот долг не возвращает.

Если залогодатель, третье лицо, пообещал залогодержателю миллион из стоимости своей вещи, то я не понимаю, почему это обременение должно прекратиться от того, что должник взял у банка не миллион, а полтора. Он по-прежнему должен быть готов отдать из стоимости своей вещи миллион. Вряд ли правильно говорить о том, что если мы изменили сумму долга, но не договорились об этом с залогодателем, то залог прекращается. В конце концов, у нас довольно часто бывают ситуации, когда залогодатель — третье лицо начинает сопротивляться внесению изменений в договор ипотеки, но банк и должник уже передоговорились.

Например, банк дал отсрочку должнику в возврате кредита. Почему же должен прекращаться залог? Положение залогодателя не ухудшается, он обещал выдать миллион, мы не увеличиваем сумму бремени, которое лежит на имуществе и никоим образом не затрагиваем имущественные интересы залогодателя. Поэтому в ситуации с увеличением долга, как мне кажется, все очевидно. С процентами идея та же самая. Залогодатель обещал залогодержателю, что при наступлении основания для обращения взыскания, он отдаст свою вещь под продажу, а из стоимости вырученных денег заплатит тот же миллион.

Заемщик может не выплатить и существующие проценты. А еще его генеральный директор может попасть в тюрьму и бизнес остановится. Это же общая идея — в законе о банках и банковской деятельности есть право банка увеличить процентную ставку по кредиту, если это прямо предусмотрено договором. Это идеология российского банкинга — у нас банкам нравится перекладывать риски на заемщиков, с этим ничего не поделать.

Поэтому давайте не будем думать, что залогодатель — это такой наивный ничего не смыслящий человек. Мы говорим о юридическом лице, коммерческой организации, на которую работает штат юристов, экономистов, финансистов, мастеров в сфере просчитывания рисков и политики риск-менеджмента. Меня тут не так давно обвинили, что своим постановлением мы подставляем обычных граждан, бабушек с Тверской, которые закладывают свои квартиры по долгам неблагодарных внуков-оболтусов.

А добросовестные внуки, любящие своих бабушек, в итоге остаются без наследства. Это ерунда и подтасовка фактов. Речь идет только о юридических лицах. Мы говорим исключительно о спорах между коммерческими организациями, потому что именно эти споры подведомственны арбитражным судам. Все эти риски должен нести залогодатель, который дает свое имущество в залог для третьих лиц.

Эксклюзив №2!

Есть еще одно соображение, которое абсолютно справедливо для нашей юрисдикции. Связь, которая устанавливается между заемщиком и залогодателем, конечно, может быть договорная — то есть предоставление имущества для залога третьему лицу за плату. Но мы знаем, что таких договоров в практике почти не встречается. Как правило, речь идет о корпоративной аффилированности. У залогодателя и заемщика общие акционеры, общий директорат, они входят в один бизнес.

Давайте посмотрим, как построен в нашей стране бизнес, который вышел хотя бы на среднюю ступеньку своего развития. Он практически всегда диверсифицируется на группу компаний. Потому что есть компания, которая участвует в операционной деятельности, торгует, производит, берет кредиты и так далее. А есть другая компания, которая держит основные активы — недвижимость, ценные бумаги, то есть все, что было заработано.

договор об ипотеке не подписан залогодателем эти существа

Всегда подставляется операционная компания. Понятно, что банк на такую компанию никогда просто так кредит не даст, поэтому в игру вступает другая компания холдинга, владеющая активами, которые можно заложить. Раньше, когда возникал спор о возврате кредита, для собственника бизнеса проще было безболезненно бросить компанию-заемщика, но уберечь имущество залогодателя. Очень просто — доказать, что ипотека недействительна, не заключена, прекратилась и так далее. Между прочим, в том же деле Нового Московского банка заемщик и залогодатель были зарегистрированы по одному адресу.

И на это обратил внимание один из членов Президиума, когда дело уже дошло до ВАС. Поэтому, когда заемщик и залогодатель аффилированы друг с другом через корпоративную связь, вообще не должно быть никаких сомнений в том, что любое изменение основного договора не влечет за собой прекращения залога.

Что нужно для регистрации залога недвижимости?

Конечно, в каких-то делах сразу видно, что аффилированности нет. Что оказывается, какой-то добрый человек решил помочь своему приятелю-бизнесмену и заложил свой офис на Тверской. А друг, подлец, возьми да договорись с банком, что кредит возвращается не через 3 года, а через 10 дней. И, кажется, наш добрый человек попадает. Но для этих целей у нас есть статья 10 Гражданского кодекса, которая защищает от злоупотребления правом. Если суд это установит, то, конечно, может сослаться на статью 10 и отказать залогодержателю в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет залога.

Хотя, на мой взгляд, даже в такой ситуации не должен страдать залогодержатель, если конечно он не действует недобросовестно. Да, мы сильно сократили срок возврата кредита, защищен должен быть от этого залогодатель? Я считаю, что нет. Потому что заемщик точно также мог полученные на приобретение оборудования по производству микрочипов для суперкомпьютеров деньги потратить на Порш Кайен, и к залогодателю пришли бы с иском об обращении взыскания на второй месяц после выдачи кредита.

Но это опять к вопросу о рисках коммерсанта-залогодателя, которые он должен нести. Общая идея состоит в том, что чем сильнее залог, тем сильнее обеспечение, тем меньше рисков у банков, а значит дешевле кредит. Это абсолютная экономическая зависимость, которую нельзя игнорировать. Это одна из генеральных идей, на которой должно быть построено нормальное законодательство о залоге.

В ныне действующем законодательстве существует пробел, который толкуют суды, исходя из смысла института залога, из смысла распределения рисков и из необходимости защитить слабую сторону в правоотношениях. Слабая сторона в обязательственных отношениях — это кредитор, он должен быть защищен. В этом идея прочности залога. Если залог "слетает" на раз, то получается, что кредиторы, конечно, выиграют процесс о взыскании кредита, но это решение суда никогда не будет исполнено.

В том же деле, рассмотренном Президиумом, вся позиция заемщика была основана на юридических хитростях и нежелании возвращать долги. Мне, к сожалению, кажется, что здесь есть соединение такого общего расслабленного отношения к принципу pacta sunt servanda и нежелания платить по долгам. Из этого получаются вот такие уродливые "юризмы" и "юридизмы". Регулируя отношения, мы всегда взвешиваем, кто подлежит большей защите — должник или кредитор?

Залогодержатель, потому что он слабее. Залогодержатель или оборот, кто должен быть защищен? В некоторых случаях это оборот. Да, адвокаты со ссылками на Конституцию и бабушек с Тверской что-то пытаются нам рассказать. Это их право, они переживают, что их взгляды расходятся с позицией ВАС, почему нет. То, что идет публичная дискуссия вокруг некой позиции — это нормально.

Просто жаль, что уровень дискуссии очень невысокий.

сидели договор об ипотеке не подписан залогодателем почему

Если бы люди реально хотели нам показать, что мы неправы, пусть бы почитали подготовительные материалы к проекту Европейского ГК, ключевые работы по немецкому поземельному долгу и ипотеке, швейцарское право по ипотеке. Написали бы, что да, вот эта доктрина ограниченно-аксессорной ипотеки была обсмеяна профессором таким-то еще тогда-то как благолепная глупость. А профессор такой-то еще в конце 19 века доказал, что при изменении обязательства обеспечивающий его залог должен полностью прекратиться.

Вот это был бы уровень для дискуссии. В готовящейся редакции нового ГК уже говорится о том, что если ответственность ухудшается, то поручитель отвечает в прежнем объеме. Допустим, срок кредитного договора был увеличен, а залога — нет. Кредит заемщик так и не выплатил, поэтому банк идет с иском об обращении взыскания на предмет залога. Наши суды до недавнего времени в иске отказывали, потому что здесь срок исполнения обязательства отличался от срока по договору ипотеки.

Читайте также:

  • Как оплачивается больничный за сложные роды
  • Вязание варежек как бизнес
  • Можно ли сдать наушники обратно если не работает одно ухо
  • Сбил пешехода не на переходе